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La ricerca di un'abitazione richiede tempo, attenzione ed un pizzico di fortuna ma,
tutto diventa più facile se si conoscono i propri diritti, le nuove norme e le
agevolazioni su cui contare.
Qui trovate le risposte ai dubbi più frequenti, una guida per chi vuole comprare
e vendere in tutta sicurezza.
Mutuo:
- Devo comprare casa e chiedere un mutuo. Non so se scegliere tra tasso
variabile e tasso fisso: che differenze ci sono?
Il tasso variabile è
determinato con riferimento a parametri mutevoli nel corso del tempo: questo
significa che se il tasso di interesse sale, la rata del mutuo aumenta e,
viceversa, quando il tasso diminuisce si riduce anche la rata. Il tasso fisso,
invece, è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo: questo
significa che la rata resta costante fino al termine del contratto. La scelta
tra tasso fisso e variabile spetta al mutuatario, che in ogni caso se ne assume
il rischio: nel caso di tasso variabile il rischio è che il costo del denaro
salga notevolmente, con conseguente aumento della rata; al contrario, con un
mutuo a tasso fisso si rischia che il costo del denaro diminuisca e quindi ci si
ritrovi a pagare un interesse elevato rispetto al mercato.
- Qual è la
differenza tra tasso nominale e T.A.E.G.? Di quale dei due si deve tener conto
nella scelta di un mutuo?
Il tasso nominale è il tasso di interesse espresso in
percentuale sul credito concesso al cliente. Il T.A.E.G. è il Tasso Annuo
Effettivo Globale e fornisce in termini percentuali il costo effettivo di un
finanziamento. Il T.A.E.G. tiene conto, oltre che del tasso nominale degli
interessi, anche degli altri oneri che il cliente sostiene per utilizzare il
credito. E' quindi il T.A.E.G. il tasso che permette di confrontare su base
omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.
- Cosa succede se
non riesco a pagare puntualmente le rate del mutuo?
Pagare la rata in ritardo
significa dover pagare anche gli interessi di mora, il cui tasso è generalmente
superiore a quello ordinario. Alcuni contratti, inoltre, prevedono ulteriori
costi di recupero crediti che si vanno a sommare agli interessi di mora.
Ripetuti ritardi, o mancati pagamenti, portano alla decadenza dai termini di
rateizzazione o alla risoluzione del contratto per inadempimento. Questo
conduce, inevitabilmente, al recupero coattivo del credito tramite la vendita
forzata dell'immobile concesso in ipoteca.
- Sono previste penali nel caso di
estinzione anticipata del mutuo?
Il mutuatario ha il diritto, in qualunque
momento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul
quale smette di pagare gli interessi. La legge 40/2007 stabilisce che, per
alcune finalità (quali, ad esempio, l'acquisto o la ristrutturazione
dell'abitazione principale), non possono essere stipulate clausole che prevedano
penali nel caso di estinzione anticipata.
- Cosa si intende per "Sostituzione
del mutuo"?
La sostituzione del mutuo è l'estinzione anticipata del vecchio
mutuo, tramite l'utilizzo del capitale ottenuto con la stipulazione di un nuovo
mutuo. In questo caso il mutuatario può chiedere alla nuova banca un importo
anche superiore a quello del capitale residuo del vecchio mutuo. Lo svantaggio
della sostituzione sta nel fatto che, trattandosi di un nuovo contratto, il
mutuatario dovrà sostenere tutti i costi relativi alla stipulazione. Tuttavia
alcune banche offrono la sostituzione del mutuo a "costo zero", accollandosi le
spese di istruttoria e perizia.
- Come funziona la "portabilità del mutuo"?
La
portabilità del mutuo prevede la possibilità, per il mutuatario, di sostituire
l'istituto di credito mutuante con un nuovo istituto. Il nuovo mutuo servirà
quindi ad estinguere il debito residuo con la banca originaria e il nuovo
istituto subentra nelle garanzie già prestate alla vecchia banca, in particolare
nell'ipoteca. La portabilità prevede che il nuovo mutuo non possa essere di
importo superiore al debito residuo del mutuo precedente.
Preliminari:
- In
agenzia mi chiedono di firmare una proposta di acquisto da consegnare a chi
vende. Di cosa si tratta?
E' ormai consuetudine che, una volta scelta la propria
casa, l'acquirente formuli al proprietario una proposta di acquisto indicando il
prezzo offerto, di solito accompagnata da un assegno. Bisogna fare attenzione
perchè la proposta è irrevocabile (cioè, per il breve periodo indicato nella
stessa, non si può più "tornare indietro") e, una volta che il proprietario
sottoscriverà la proposta "per accettazione", si trasforma in un contratto
vincolante. E' bene sapere che la proposta non è un passaggio obbligato ma, si
può andare direttamente alla firma del contratto preliminare.
- Che cosa è il
contratto preliminare o compromesso?
Il contratto preliminare o compromesso è il
contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare successivamente una
vendita, della quale si accordano già degli elementi essenziali. Il preliminare
deve essere fatto per iscritto, deve essere datato e firmato da chi vende e da
chi compra. E' opportuno rivolgersi al notaio di propria fiducia sin da questo
momento, perchè effettui i controlli necessari per verificare che la casa sia
effettivamente di proprietà di chi vende e che sia libera da ipoteche e altri
vincoli.
- Il preliminare va registrato? Quanto costa?
Il preliminare deve
essere registrato presso un qualsiasi sportello dell'Agenzia delle Entrate entro
20 giorni dalla firma. Di solito vi provvede il mediatore. Se è stato fatto da
un notaio se ne occuperà quest'ultimo. Il costo della registrazione è di euro
168 più bolli . E' inoltre dovuta l'imposta di registro in ragione del 3% sugli
acconti di prezzo e dello 0,5% sulla caparra. Questi ultimi importi sono
detraibili dalle imposte dovute in occasione della registrazione dell'atto
definitivo. Se invece l'atto definitivo sarà soggetto ad iva , il preliminare
viene registrato con il pagamento dell'imposta fissa di euro 168 ed unicamente
lo 0,5 % sulla caparra. Quest'ultimo importo non sarà però detratto in occasione
della registrazione del definitivo.
- E' opportuno trascrivere il preliminare?
Avere sottoscritto un preliminare ed averlo registrato non salvaguarda però il
futuro acquirente da brutte sorprese, perchè l'immobile resta di proprietà del
venditore sino al rogito. Solo se il contratto preliminare viene fatto dal
notaio e quindi trascritto nei registri immobiliari, il compratore può essere
tranquillo che da quel momento il bene da lui scelto non può essere venduto che
a lui, nè può essere colpito da gravami.
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