La ricerca di un'abitazione richiede tempo, attenzione ed un pizzico di fortuna ma, tutto diventa più facile se si conoscono i propri diritti, le nuove norme e le agevolazioni su cui contare.

Qui trovate le risposte ai dubbi più frequenti, una guida per chi vuole comprare e vendere in tutta sicurezza.

Mutuo:

1. Devo comprare casa e chiedere un mutuo. Non so se scegliere tra tasso variabile e tasso fisso: che differenze ci sono?
   Il tasso variabile è determinato con riferimento a parametri mutevoli nel corso del tempo: questo significa che se il tasso di interesse sale, la rata del mutuo aumenta e, viceversa, quando il tasso diminuisce si riduce anche la rata. Il tasso fisso, invece, è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo: questo significa che la rata resta costante fino al termine del contratto. La scelta tra tasso fisso e variabile spetta al mutuatario, che in ogni caso se ne assume il rischio: nel caso di tasso variabile il rischio è che il costo del denaro salga notevolmente, con conseguente aumento della rata; al contrario, con un mutuo a tasso fisso si rischia che il costo del denaro diminuisca e quindi ci si ritrovi a pagare un interesse elevato rispetto al mercato.
2. Qual è la differenza tra tasso nominale e T.A.E.G.? Di quale dei due si deve tener conto nella scelta di un mutuo?
   Il tasso nominale è il tasso di interesse espresso in percentuale sul credito concesso al cliente. Il T.A.E.G. è il Tasso Annuo Effettivo Globale e fornisce in termini percentuali il costo effettivo di un finanziamento. Il T.A.E.G. tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche degli altri oneri che il cliente sostiene per utilizzare il credito. E' quindi il T.A.E.G. il tasso che permette di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.
3. Cosa succede se non riesco a pagare puntualmente le rate del mutuo?
   Pagare la rata in ritardo significa dover pagare anche gli interessi di mora, il cui tasso è generalmente superiore a quello ordinario. Alcuni contratti, inoltre, prevedono ulteriori costi di recupero crediti che si vanno a sommare agli interessi di mora. Ripetuti ritardi, o mancati pagamenti, portano alla decadenza dai termini di rateizzazione o alla risoluzione del contratto per inadempimento. Questo conduce, inevitabilmente, al recupero coattivo del credito tramite la vendita forzata dell'immobile concesso in ipoteca.
4. Sono previste penali nel caso di estinzione anticipata del mutuo?
   Il mutuatario ha il diritto, in qualunque momento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale smette di pagare gli interessi. La legge 40/2007 stabilisce che, per alcune finalità (quali, ad esempio, l'acquisto o la ristrutturazione dell'abitazione principale), non possono essere stipulate clausole che prevedano penali nel caso di estinzione anticipata.
5. Cosa si intende per "Sostituzione del mutuo"?
   La sostituzione del mutuo è l'estinzione anticipata del vecchio mutuo, tramite l'utilizzo del capitale ottenuto con la stipulazione di un nuovo mutuo. In questo caso il mutuatario può chiedere alla nuova banca un importo anche superiore a quello del capitale residuo del vecchio mutuo. Lo svantaggio della sostituzione sta nel fatto che, trattandosi di un nuovo contratto, il mutuatario dovrà sostenere tutti i costi relativi alla stipulazione. Tuttavia alcune banche offrono la sostituzione del mutuo a "costo zero", accollandosi le spese di istruttoria e perizia.
6. Come funziona la "portabilità del mutuo"?
   La portabilità del mutuo prevede la possibilità, per il mutuatario, di sostituire l'istituto di credito mutuante con un nuovo istituto. Il nuovo mutuo servirà quindi ad estinguere il debito residuo con la banca originaria e il nuovo istituto subentra nelle garanzie già prestate alla vecchia banca, in particolare nell'ipoteca. La portabilità prevede che il nuovo mutuo non possa essere di importo superiore al debito residuo del mutuo precedente.

Preliminari:

1. In agenzia mi chiedono di firmare una proposta di acquisto da consegnare a chi vende. Di cosa si tratta?
   E' ormai consuetudine che, una volta scelta la propria casa, l'acquirente formuli al proprietario una proposta di acquisto indicando il prezzo offerto, di solito accompagnata da un assegno. Bisogna fare attenzione perchè la proposta è irrevocabile (cioè, per il breve periodo indicato nella stessa, non si può più "tornare indietro") e, una volta che il proprietario sottoscriverà la proposta "per accettazione", si trasforma in un contratto vincolante. E' bene sapere che la proposta non è un passaggio obbligato ma, si può andare direttamente alla firma del contratto preliminare.
2. Che cosa è il contratto preliminare o compromesso?
   Il contratto preliminare o compromesso è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare successivamente una vendita, della quale si accordano già degli elementi essenziali. Il preliminare deve essere fatto per iscritto, deve essere datato e firmato da chi vende e da chi compra. E' opportuno rivolgersi al notaio di propria fiducia sin da questo momento, perchè effettui i controlli necessari per verificare che la casa sia effettivamente di proprietà di chi vende e che sia libera da ipoteche e altri vincoli.
3. Il preliminare va registrato? Quanto costa?
   Il preliminare deve essere registrato presso un qualsiasi sportello dell'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. Di solito vi provvede il mediatore. Se è stato fatto da un notaio se ne occuperà quest'ultimo. Il costo della registrazione è di euro 168 più bolli . E' inoltre dovuta l'imposta di registro in ragione del 3% sugli acconti di prezzo e dello 0,5% sulla caparra. Questi ultimi importi sono detraibili dalle imposte dovute in occasione della registrazione dell'atto definitivo. Se invece l'atto definitivo sarà soggetto ad iva , il preliminare viene registrato con il pagamento dell'imposta fissa di euro 168 ed unicamente lo 0,5 % sulla caparra. Quest'ultimo importo non sarà però detratto in occasione della registrazione del definitivo.
4. E' opportuno trascrivere il preliminare?
   Avere sottoscritto un preliminare ed averlo registrato non salvaguarda però il futuro acquirente da brutte sorprese, perchè l'immobile resta di proprietà del venditore sino al rogito. Solo se il contratto preliminare viene fatto dal notaio e quindi trascritto nei registri immobiliari, il compratore può essere tranquillo che da quel momento il bene da lui scelto non può essere venduto che a lui, nè può essere colpito da gravami.